Novas regras da Caixa limitam os financiamentos imobiliários

A partir desta sexta-feira, 1º, começam a valer as novas normas da Caixa Econômica Federal para financiamentos imobiliários, marcando uma série de restrições nos valores e condições de crédito. Com as mudanças, imóveis avaliados em mais de R$ 1,5 milhão ficam fora do programa de financiamento, independentemente do valor que o cliente deseje financiar. Além disso, as cotas financiáveis e a possibilidade de múltiplos financiamentos para o mesmo cliente serão limitadas, conforme explicou Magna Rodrigues, correspondente bancária da Caixa, em entrevista à Rádio Manchester FM/DM Anápolis. As novas regras trazem impactos diversos para o setor imobiliário, afetando não só compradores, mas também investidores e construtoras.

Segundo Magna, a nova medida da Caixa impõe um limite de valor de avaliação do imóvel para qualquer contrato de financiamento habitacional, algo inédito até então. “Hoje, podemos financiar imóveis de qualquer valor, desde que o cliente tenha capacidade de pagamento. A partir do próximo mês, se o imóvel for avaliado em mais de R$ 1,5 milhão, a Caixa simplesmente não financiará, ainda que o cliente deseje financiar apenas uma parte do valor”, afirmou. A especialista destacou que esse limite, calculado pela engenharia credenciada da Caixa, desconsidera o valor de negociação estabelecido entre comprador e vendedor, focando exclusivamente na avaliação oficial.

Outra mudança significativa é a limitação dos financiamentos SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), modalidade que utiliza recursos de poupança para crédito habitacional. A partir de agora, o cliente poderá ter apenas um financiamento ativo, ou seja, será proibido abrir novos financiamentos enquanto o contrato anterior estiver vigente, o que atinge também cônjuges ou dependentes.

Magna explicou que essa medida é um contraste com a regra atual, em que os clientes podem ter múltiplos financiamentos, desde que comprovem capacidade de pagamento. “Hoje, se a pessoa tiver condições de honrar com os pagamentos, ela pode ter mais de um financiamento, mas essa flexibilidade deixará de existir, impactando principalmente quem investe em imóveis ou precisa de mais de um financiamento para composição patrimonial”, comentou.

A mudança é ainda mais restritiva para clientes que já têm imóveis financiados, pois as novas regras não permitirão novos contratos sob a mesma modalidade, o que limita o acesso ao crédito habitacional para quem depende da Caixa. Além disso, a partir de agora, contratos na modalidade SAC terão uma redução na cota de financiamento de 80% para 70%, e, na Tabela Price, o percentual financiável cairá de 70% para 50%. “Essas reduções são significativas e atingem principalmente os imóveis individuais, que não estão associados a empreendimentos vinculados à Caixa ou arrematados em leilões do banco. Isso impacta tanto imóveis novos quanto usados, dificultando o acesso ao crédito e limitando a capacidade de compra dos clientes”, detalhou a especialista.

ORÇAMENTO

Questionada sobre o que motivou essas mudanças, Magna explicou que a Caixa está enfrentando escassez de recursos devido à redução nas captações de poupança e à necessidade de adaptação dos investimentos em Letra de Crédito Imobiliário (LCI), que garantem fundos para o crédito habitacional. O cenário fez com que o orçamento do banco para o ano se esgotasse ainda em setembro, enquanto a expectativa era que durasse até dezembro. “Normalmente, a falta de recursos ocorre no fim do ano, mas em 2024 foi diferente. O orçamento já foi consumido até setembro, surpreendendo todos nós que trabalhamos no setor”, relatou Magna, que atua há 13 anos como correspondente bancária.

Para clientes que já estão em processo de contratação, as condições anteriores ainda serão aplicadas se a assinatura for concluída até o dia 31 de outubro. Caso contrário, a partir de 1º de novembro, os contratos passarão a vigorar com as novas regras, independentemente do andamento do processo. “Muitos clientes correram para assinar antes da data-limite, mas mesmo com todos os documentos prontos, alguns casos estão parados pela falta de recurso. Infelizmente, os que não assinarem até o dia 31 estarão sujeitos às novas condições”, afirmou.

Novas medidas representam prejuízo 

Para Magna Rodrigues, as novas medidas representam um “prejuízo gigantesco” ao setor imobiliário, desestimulando tanto clientes quanto construtoras e investidores. “No meu escritório, tenho cerca de oito clientes que estavam com projetos aprovados e agora estão sem condições de continuar devido ao limite de R$ 1,5 milhão. Muitos terão de reavaliar o planejamento e, possivelmente, interromper os projetos enquanto essas condições vigorem”, relatou. Ela ainda comentou que, para o setor, essas mudanças, que geralmente ocorriam no final de dezembro, foram antecipadas de forma inédita em setembro, pegando muitos clientes e profissionais de surpresa.

Com o orçamento de crédito sendo renovado no início de 2024, a expectativa do setor é que o cenário normalize, ainda que Magna acredite que algumas restrições possam ser mantidas para evitar um novo colapso de recursos no fim do próximo ano. “A cada ano, temos observado que a falta de recursos ocorre mais cedo. O ideal seria que o orçamento fosse aumentado para evitar essa situação, mas, para não ter de paralisar as operações, é possível que alguns desses novos limites continuem em 2024”, pontuou.

Segundo a especialista, as novas condições podem levar muitos clientes a buscar alternativas em bancos privados, embora outras instituições também enfrentem dificuldades semelhantes com a limitação de recursos. “Alguns bancos menores já pararam de operar com crédito habitacional devido à escassez de recursos, então, mesmo que a Caixa tenha esse impacto maior, o cenário geral no mercado de crédito imobiliário não é muito diferente”, explicou.

Magna ainda ressaltou que, enquanto o crédito imobiliário da Caixa responde por mais de 70% das contratações habitacionais no país, o volume de recursos disponíveis para o setor continua reduzido. “Esperamos que o cenário melhore com o início do próximo ano, mas é possível que essas novas regras, principalmente o limite de cotas, continuem por algum tempo, justamente para equilibrar o orçamento e evitar um novo travamento no fim do ano”, finalizou a correspondente bancária.